Si vas a vender un inmueble, debes saber que, al vender tu vivienda, debes considerar una serie de gastos para calcular el verdadero beneficio que obtendrás de la transacción.
Estos gastos incluyen los honorarios de la agencia inmobiliaria, los honorarios del abogado y los costes de cancelación de la hipoteca. Además, existen varios costes administrativos menores que a menudo se pasan por alto, como son las tasas para obtener la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética, así como el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
También deberás hacer frente al pago de varios impuestos clave como son clave: el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Comprender ciertos aspectos clave como cuándo hay que abonarlos o cómo se calculan es esencial para evitar posibles sanciones fiscales y tomar decisiones informadas en la gestión de activos inmobiliarios. Por ello, hemos elaborado esta guía, en la que nos centraremos en informarte sobre todo lo que necesitas saber en 2024 de la plusvalía.
¿Estás pensando en vender tu casa o piso? En Gestión Asesora podemos ayudarte con los trámites de pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
¿Qué es la plusvalía?
El impuesto de plusvalía es un tributo municipal que se paga al ayuntamiento y se calcula en función del incremento del valor oficial del terreno desde que se adquiere una propiedad hasta que se vende.
A partir del 10 de noviembre de 2021, se introdujeron cambios importantes en su cálculo debido a que, anteriormente, muchos propietarios debían abonarlo incluso cuando el terreno no había aumentado su valor. Esto generó quejas al considerarse un cobro injusto en esas situaciones.
Antes de la reforma, la base imponible se calculaba multiplicando el valor catastral del terreno (determinada por la Administración) por el número de años que se había mantenido la propiedad (hasta un máximo de 20 años) y por un coeficiente fijado por cada ayuntamiento. Este coeficiente variaba según el tiempo de posesión:
- Entre 1 y 5 años: hasta un 3,7%.
- Hasta 10 años: hasta un 3,5%.
- Hasta 15 años: hasta un 3,2%.
- Hasta 20 años: hasta un 3%.
El resultado se gravaba luego con un tipo impositivo que también establecía el municipio, con un máximo del 30%. Sin embargo, este método no reflejaba el beneficio real obtenido en la venta, lo que obligaba a pagar el impuesto incluso si el valor del terreno había disminuido.Con las nuevas normas, el cálculo es más equitativo y contempla el beneficio real. Además, los propietarios ahora pueden elegir entre dos métodos para calcular el impuesto y optar por el que sea más favorable para ellos.
¿Quién paga la plusvalía?
La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica de manera diferente dependiendo de la situación:
- En las compraventas de viviendas, el responsable de pagar el impuesto es el vendedor.
- En las donaciones, quien debe asumir el pago es la persona que recibe la donación.
- En el caso de las herencias, el impuesto recae sobre los herederos.
El pago correspondiente debe hacerse en el ayuntamiento donde esté localizada la propiedad.
Posibles situaciones con la Plusvalía
- Si heredas una casa y luego la vendes: Tendrás que pagar la plusvalía dos veces, cuando heredes será la primera y la plusvalía se calcula desde el momento en que el donante adquirió la propiedad hasta que pasa a manos del heredero. Y la segunda vez será al vender, en este caso se calcula desde el momento en que heredaste la vivienda hasta la fecha de venta.
2. Si compras y vendes una casa en el mismo año: Incluso si el período entre la compra y la venta es inferior a un año, la operación está sujeta a este impuesto. Por ejemplo, si compras una propiedad en marzo y la vendes en noviembre, deberás abonar la plusvalía corres pondiente.
¿Cuándo se paga la plusvalía?
El plazo para pagar el impuesto de plusvalía municipal depende de cómo se haya adquirido la propiedad:
- En el caso de compraventas o donaciones, se dispone de 30 días hábiles para realizar el pago.
- En situaciones de herencias, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento del propietario. Este periodo puede ampliarse por otros seis meses si se solicita dentro del plazo establecido.
En cuanto a las exenciones, a partir de 2024, los propietarios que vendan su vivienda sin obtener ganancias no tendrán que abonar este impuesto.
¿Cuándo prescribe el impuesto de plusvalía?
El derecho del ayuntamiento a exigir el pago del impuesto prescribe en cuatro años, contados desde el momento en que vence el plazo para presentar la autoliquidación de manera voluntaria.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Desde la aprobación del Real Decreto que modifica la plusvalía, para calcular la cantidad a pagar se aplica el impuesto municipal, que depende de cada municipio, a la base imponible. El Real Decreto-ley establece dos métodos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:
Método objetivo para calcular la plusvalía municipal
La base imponible se calcula multiplicando el valor del terreno en el momento de la venta por un coeficiente que depende de la antigüedad del inmueble. Este coeficiente varía según el ayuntamiento, pero no puede exceder el 0,14% para las ventas de inmuebles con menos de 12 meses de antigüedad, ni el 0,45% para propiedades con más de 20 años de antigüedad. El coeficiente más bajo (0,08%) se aplica a las propiedades poseídas entre 10 y 13 años (es decir, propiedades adquiridas entre 2008 y 2011, beneficiando a quienes compraron durante la crisis financiera).
Una vez calculada la base imponible, el impuesto se determina aplicando un tipo impositivo fijado por el ayuntamiento correspondiente, con un máximo del 30%.
Método real para el cálculo de la plusvalía municipal
Ahora, los vendedores de inmuebles tienen la opción de tributar según el incremento “real” del valor del terreno. En este caso, la base imponible se calcula multiplicando el incremento real del valor del inmueble por el porcentaje que representa el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total al momento de la venta.
La elección del método más conveniente dependerá de factores como los períodos de propiedad y los coeficientes aplicados por el ayuntamiento correspondiente. Sin embargo, el nuevo sistema asegura que no se deberá pagar impuesto si se vende una propiedad con pérdidas. El Real Decreto-ley que modificó la plusvalía, establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos.
¿Qué pasa si no pagas a tiempo la plusvalía municipal?
Si se te pasa el plazo para pagar la plusvalía, el ayuntamiento puede reclamarte la cantidad más unos intereses de demora, concretamente:
- Durante los tres primeros meses: 5%
- Entre los tres y los seis meses siguientes: 10%
- Entre los seis y los doce siguientes: 15%
- Después de un año: 20%
La plusvalía, su impacto en la economía personal y municipal
La plusvalía es un concepto económico y jurídico que se refiere al aumento del valor de un bien, generalmente inmueble, debido a factores externos como el desarrollo urbanístico, la mejora de infraestructuras o la revalorización de la zona en la que se encuentra. En el ámbito fiscal, se vincula al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido comúnmente como impuesto de plusvalía municipal.
Para los propietarios, la plusvalía puede representar tanto un beneficio económico en caso de venta como una carga fiscal debido a los impuestos asociados. Para los municipios, constituye una fuente significativa de ingresos que financia servicios públicos y obras de infraestructura.
Su correcta regulación y aplicación son esenciales para garantizar un equilibrio entre los derechos de los contribuyentes y la necesidad de ingresos municipales. Comprender su funcionamiento permite a los propietarios tomar decisiones más informadas sobre sus bienes inmuebles.